Tengo la hipoteca cancelada: ¿Puedo recuperar los gastos?

Gastosdehipoteca

 

Los titulares de hipotecas están reclamando con éxito en los tribunales la nulidad de las cláusulas por las que el banco les repercutió los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

Son cerca del 98% las sentencias a su favor, gracias a las cuales están recuperando los importes relativos a notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, y tasación (y en algunos casos, como ya declaró la Audiencia Provincial de Orense, también la comisión de apertura).

Una de las cuestiones que nos plantean nuestros clientes es si se puede reclamar judicialmente la nulidad de la cláusula de gastos a pesar de que el contrato de préstamo se haya cancelado. Es aquí donde hay que dejar claro tres conceptos:

-La Acción de Nulidad
-La Acción de Reclamación de Cantidad
-La fijación del dies a quo, la fecha a partir de la cual empieza a contar la prescripción de la reclamación de lo abonado por la cláusula declarada nula

El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo consideró que son abusivas las cláusulas en las que la entidad bancaria impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.
Como ocurrió con la cláusula suelo, se trata de una nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva, en los términos del artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que es imprescriptible, es decir, no existe ningún plazo que impida reclamar su nulidad (si fuera nulidad relativa, el plazo de prescripción sería de cuatro años).

Caso de nulidad en hipoteca amortizada
Una sentencia de 22 marzo de 2018 de la Audiencia Provincial de Bizkaia, confirma la sentencia de instancia que declaró la nulidad de la cláusula de gastos de la escritura de un préstamo hipotecario suscrito el 9 de julio de 2007 que había sido cancelado el 12 de Febrero de 2016, obligando a la entidad bancaria Kutxabank a restituir al demandante las cantidades satisfechas. En total, fue condenada a devolver 1.074,63 euros abonados en concepto de gastos notariales, registrales, y de tasación, más los intereses legales desde la fecha de pago, así como al pago de las costas.

En la sentencia, la sala rechazó la alegación del banco de carencia de acción por ausencia de objeto, que se fundamentaba en que el préstamo había sido amortizado, no procediendo declarar la nulidad de un contrato extinguido ni restablecer las cantidades satisfechas: “el que nos hallemos ante un contrato ya cancelado y agotado no impide la interposición de reclamaciones siempre y cuando nos hallemos ante el ejercicio de acciones interpuestas en plazo…”.

Así, el consumidor afectado puede reclamar la nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca sea cual sea la situación de su préstamo, esto es, incluso en el caso de que ya estuviera cancelado o realizado novaciones sobre el préstamo inicial. Pero ojo!

Es necesario distinguir entre la acción de declaración de nulidad de la cláusula abusiva y la acción de reclamación de las cantidades abonadas en aplicación de la cláusula. De hecho, existen sentencias en las que no se condena al banco a la devolución de cantidades abonadas por el prestatario en concepto de gastos debido a que en la demanda únicamente se solicitó que se declarara nula la cláusula de gastos, pero no la restitución de cantidades.

Ni en la Directiva 93/13/CEE ni en las normas de transposición al derecho español (TRLGDCU y LCGC) hay una norma específica que contemple un plazo de prescripción propio para la restitución de lo ejecutado en aplicación de la cláusula nula. Pero SÍ existe un plazo general de prescripción para las acciones personales que no tienen un plazo específico, y en la actualidad es de 5 años, según el art. 1964.2 del Código Civil (anteriormente era de 15 años, pero a partir del 6 de Octubre de 2015 el artículo 1964 Código Civil fue modificado y se estableció en cinco años).

Ahora bien, ¿cuándo empieza a correr el plazo prescriptivo de la acción para recuperar las cantidades abonadas, lo que se conoce como dies a quo?

La mayoría de las sentencias hasta la fecha no se postulan sobre si la acción de reclamación de cantidades está sujeta o no a plazo de prescripción, solo establecen que el hecho de que el préstamo se haya extinguido por cumplimiento del prestatario no impide que este pueda reclamar la nulidad de la cláusula de gastos y que se le restituyan las cantidades correspondientes.

De la jurisprudencia se desprende que no puede fijarse con carácter general una fecha concreta en la que comienza a correr el plazo de prescripción, ya que ésta se determina en función de dos circunstancias que han de concurrir para poder litigar: la declaración de nulidad para ejercitar la acción  y el conocimiento de los hechos por parte del consumidor de que la cláusula de gastos es nula, entendiendo que como muy tarde debió haber conocido esos hechos el 21 de enero de 2016, cuando se publicó la sentencia Tribunal Supremo declarando abusiva la cláusula de gastos en la web del Consejo General del Poder Judicial.

En Conclusión

Según las sentencias citadas y revisadas, y teniendo en cuenta que pueden existir criterios jurisprudenciales con otras pautas para la fijación de plazos, en Belén Polo Abogados consideramos que:

La acción de declaración de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, por lo que se puede reclamar tanto en contratos vigentes como vencidos.

La Acción de Reclamación de Cantidad en aplicación de la citada cláusula sí prescribe, y está sujeta al plazo de 5 años, a contar como muy tarde a partir del 21 de enero de 2016.

Tengas tu hipoteca en vigor o cancelada, desde Belén Polo Abogados te animamos a concertar una cita en la que revisaremos con detenimiento tu préstamo y las cláusulas donde se establece el reparto de gastos para poder estimar las posibilidades de éxito en la reclamación judicial.

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